Trần phạt vi phạm xây dựng: luật áp dụng và cách tính

Để xác định trần phạt vi phạm xây dựng, các bên cần phân tích nguồn vốn và pháp luật áp dụng, sau đó xác định giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Mức phạt đã thỏa thuận cần được đối chiếu với giới hạn áp dụng cho quan hệ đó, nếu có. Việc vận dụng pháp luật xây dựng còn gắn với thời điểm ký và phạm vi công việc để xác định quyền yêu cầu, trách nhiệm phản hồi và hồ sơ cho từng quyết định.

Vấn đề cần làm rõ: Trần phạt 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm chỉ áp dụng công trình tại dự án đầu tư công, PPP; trần 8% của Luật Thương mại và quyền thỏa thuận theo Bộ luật Dân sự áp dụng khi nào?

Trần phạt vi phạm xây dựng: căn cứ và cách hiểu

Khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đặt mức phạt tối đa 12% giá trị phần hợp đồng xây dựng bị vi phạm đối với công trình tại dự án đầu tư công, dự án PPP. Với hợp đồng xây dựng vốn tư nhân, cần phân tích pháp luật áp dụng trước khi xác định giới hạn mức phạt. Có quan điểm áp dụng khoản 2 Điều 418 Bộ luật Dân sự theo dẫn chiếu tại khoản 2 Điều 4 Luật Xây dựng; đồng thời vẫn có rủi ro cơ quan giải quyết tranh chấp viện dẫn Điều 301 Luật Thương mại đối với quan hệ thương mại. Vì vậy, không nên coi trần 8% là hệ quả tự động, cũng không thể bảo đảm mọi thỏa thuận vượt 8% đều được công nhận. Khi có giới hạn tính trên phần hợp đồng hoặc nghĩa vụ bị vi phạm, phải xác định đúng giá trị phần đó.

khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định: “Đối với công trình xây dựng tại dự án đầu tư công, dự án PPP, mức phạt hợp đồng xây dựng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng xây dựng bị vi phạm”. Các quy định cần đối chiếu cùng gồm khoản 2 Điều 4, điểm c khoản 1 Điều 17, khoản 3 Điều 86 và quy định chuyển tiếp tại Điều 95 Luật Xây dựng; Điều 301 Luật Thương mại; Điều 418 Bộ luật Dân sự. Căn cứ này được áp dụng theo đúng phạm vi nguồn vốn, loại hợp đồng và điều kiện của điều khoản; phần dành riêng cho dự án đầu tư công, dự án PPP không tự động áp cho dự án vốn khác.

Trần phạt vi phạm xây dựng: tình huống và hướng xử lý

Ví dụ minh hoạ: Hợp đồng quy định một tỷ lệ phạt trên toàn bộ giá trị dù hành vi chỉ ảnh hưởng một phần nghĩa vụ. Khi xảy ra vi phạm, các bên cần xác định nguồn vốn, tính chất quan hệ và giá trị phần công việc làm cơ sở tính đúng giới hạn.

Các bên cần xác định luật áp dụng và giới hạn mức phạt, nếu có, trước khi tính giá trị phần nghĩa vụ thực sự bị vi phạm. Bảng tính phải chỉ ra hành vi, giá trị làm cơ sở tính phạt và tương quan giữa các khoản phạt.

Các bên cần ưu tiên đối chiếu ba nhóm tài liệu sau:

Các bên cần kiểm tra tính đầy đủ, thời điểm hình thành và phạm vi áp dụng của tài liệu về nguồn vốn, chủ thể để xác định căn cứ đã sử dụng.

Điều khoản phạt cần được đối chiếu với yêu cầu đang xử lý, người lập, người chấp thuận và chứng cứ giao nhận tài liệu.

Bảng giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm cần gắn với nghĩa vụ, hệ quả đang xử lý. Các bên lưu từng phiên bản cùng căn cứ chấp thuận thay đổi.

Trần phạt vi phạm xây dựng: phân tích và hồ sơ

Trước khi áp dụng chế tài, các bên phải xác định quan hệ thuộc Luật Thương mại hay Bộ luật Dân sự và phần quy định chuyên ngành của Luật Xây dựng được ưu tiên. Phạt chỉ phát sinh khi có thỏa thuận và phải theo đúng trần áp dụng; bồi thường cần thiệt hại, quan hệ nhân quả, điều kiện trách nhiệm và nghĩa vụ hạn chế tổn thất. Thiệt hại định trước phải có bản chất bù đắp, không chỉ đổi tên khoản phạt để vượt trần. Điều khoản giới hạn trách nhiệm phải được đánh giá về phạm vi, tính hợp lệ và quan hệ với các quy định bắt buộc; các bên cần rà soát riêng trường hợp gian dối, nghĩa vụ an toàn, thiệt hại tính mạng và quyền của bên thứ ba. Lãi chậm trả, phạt và chi phí tài chính có thể cùng được xem xét nhưng các bên phải lập bảng loại trừ phần đã bù, không thu hai lần cho cùng tổn thất.

Mỗi yêu cầu chế tài cần bảng gồm điều khoản bị vi phạm, ngày, thông báo, giá trị phần nghĩa vụ vi phạm, trần phạt, thiệt hại, nhân quả, hóa đơn/chuyên gia, biện pháp giảm thiểu, bảo hiểm và khoản đã được bù. Bên yêu cầu tách phạt, lãi, bồi thường thực tế và thiệt hại định trước, không cộng cùng một chi phí dưới hai dòng. Đối với giới hạn trách nhiệm, các bên kiểm tra ngoại lệ, điều kiện theo mẫu, lỗi cố ý, an toàn, tính mạng và quyền bên thứ ba. Khi có lỗi đồng thời, các bên phân bổ theo mức đóng góp có bằng chứng thay vì chia đều cơ học.

Yêu cầu chế tài nên tách theo từng nghĩa vụ bị vi phạm và từng khoản tiền. Bên yêu cầu cần nêu điều khoản, sự kiện, chứng cứ, căn cứ tính toán và điều kiện pháp lý của mỗi khoản. Khi phản hồi, bên còn lại cần xác định phần chấp nhận, phần còn tranh luận và chứng cứ phản bác để các bên tập trung thương lượng về những bất đồng đó.

Trước khi lựa chọn phương thức tố tụng, các bên cần rà soát thỏa thuận giải quyết tranh chấp, thẩm quyền đại diện, thời hiệu và khả năng thu thập tài liệu. Chiến lược chứng minh nên kết hợp hồ sơ pháp lý với dữ liệu kỹ thuật và tài chính của dự án. Đối với thiệt hại, bên yêu cầu phải làm rõ quan hệ giữa hành vi và tổn thất, cùng phần tổn thất đã được bù từ nguồn khác. Đối với trọng tài, các bên cần kiểm tra phạm vi ràng buộc của chính hợp đồng đang tranh chấp và các điều kiện có hiệu lực của thỏa thuận.

Trần phạt vi phạm xây dựng: điều khoản và phòng ngừa

Các bên cần lập lại bảng chế tài theo luật áp dụng, trần phạt, phần nghĩa vụ bị vi phạm và thiệt hại chưa được bù, đồng thời loại những khoản tính trùng. Trước khi khấu trừ hoặc khởi kiện, các bên cần sửa điều khoản giới hạn trách nhiệm hoặc thiệt hại định trước còn mơ hồ, bổ sung ngoại lệ bắt buộc và thủ tục chứng minh, thông báo, giảm thiểu tổn thất.

Các bên có thể thỏa thuận hành vi bị phạt, tỷ lệ phạt, cách xác định giá trị làm cơ sở tính và giới hạn tổng theo phạm vi áp dụng. Thỏa thuận có thể yêu cầu bảng tính kèm chứng cứ, cùng cơ chế đối chiếu khi nhiều vi phạm liên quan đến cùng một phần nghĩa vụ.

Khi ghi nhận nội dung này trong hợp đồng hoặc phụ lục, các bên cần xác định người có quyền quyết định, hình thức thông báo, tài liệu kèm theo và thời điểm áp dụng. Điều khoản nên phân định người đề nghị, người kiểm tra, người chấp thuận và hồ sơ xác nhận kết quả. Các bên cần lựa chọn mốc thời gian và giới hạn tài chính theo điều kiện giao dịch, tránh sao chép số liệu từ mẫu khác khi thiếu căn cứ.

Khi soạn thảo Hợp đồng xây dựng, các bên cần gắn nội dung chuyên môn với thẩm quyền quyết định và tài liệu chứng minh. Hồ sơ lập cùng thời điểm phát sinh sự kiện có giá trị làm rõ diễn biến khi giải quyết tranh chấp. Vì vậy, doanh nghiệp nên rà soát điều khoản và phụ lục liên quan trước khi ký xác nhận thay đổi quyền hoặc nghĩa vụ.

Mức phạt cần được xác định trên cơ sở điều khoản, chứng cứ về phần nghĩa vụ bị vi phạm và thẩm quyền giải quyết. Phương án xử lý nên phản ánh nguồn gốc nghĩa vụ, diễn biến thực tế và căn cứ pháp lý đã viện dẫn. Các bên cần cập nhật kết quả thống nhất vào hồ sơ quản lý, giao người phụ trách và theo dõi đến khi xử lý xong.