Thu hồi ‘sổ hồng’: Liệu có xử lý sai đối tượng?

* PV: Thưa ông, mới đây, Sở TN&MT Hà Nội đã tiến hành thu hồi và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở  (tạm gọi là “sổ hồng”) của rất nhiều hộ dân tại một số dự án nhà ở của Tập đoàn Mường Thanh, do không đúng quy định pháp luật về đất đai. Từ quan điểm của một luật sư, theo ông, việc thu hồi “sổ hồng” đã cấp của Sở TN&MT có đúng quy định của pháp luật không?

– Ông Hà Huy Phong: Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp trong các trường hợp sau đây: … “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Hướng dẫn tại khoản 4 Điều 87, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP): “Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định”.

Các căn cứ pháp lý nêu trên là cơ sở để Sở TN&MT Hà Nội thực hiện việc thu hồi một loạt các sổ hồng đã cấp cho các hộ dân tại một số dự án nhà ở trên địa bàn TP. Hà Nội của Tập đoàn Mường Thanh.

Tuy nhiên, cá nhân tôi cho rằng, việc thu hồi sổ hồng nêu trên là không thực sự chính xác, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, bởi những lý do sau. Thứ nhất, cần xác định sai sót trong quá trình thực hiện các quy định pháp luật về đất đai là lỗi của chủ đầu tư, không phải lỗi của người mua nhà. Do đó, nếu xử phạt hoặc thu hồi giấy chứng nhận thì phải thu hồi của chủ đầu tư, chứ không thể thu hồi của người mua nhà. Về mặt pháp luật dân sự, một khi hợp đồng mua bán căn hộ đã được ký kết hợp pháp và nhà đã được bàn giao thì quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển giao cho người mua nhà. Giấy chứng nhận là cấp cho người mua nhà chứ không cấp cho chủ đầu tư. Vì vậy, việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp là sai đối tượng bị xử lý. 

Thứ hai, sai phạm của chủ đầu tư cần làm rõ là sai phạm về đất đai hay sai phạm về xây dựng. Hiện nay, cơ sở pháp lý điều chỉnh về việc cấp, sửa đổi và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai, mà không phải là quy định trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Do đó, không thể áp dụng các chế tài, quy định trong lĩnh vực đất đai để xử lý các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng. Trong khi tôi được biết, lý do thu hồi “sổ hồng” được cơ quan chức năng giải thích ban đầu là do một số tầng và khu nhà đã chuyển đổi công năng và nâng tầng sai quy hoạch (đây là những sai phạm thuộc lĩnh vực xây dựng).

* PV: Việc thu hồi “sổ hồng” của cơ quan chức năng như vậy có thể tạo ra những tác động tiêu cực như thế nào, thưa ông?

– Ông Hà Huy Phong: Đưa ra quyết định thu hồi, tôi nghĩ là Sở TN&MT Hà Nội phải tính đến các hệ lụy phải xử lý sau đó như: thu hồi rồi có cấp lại hay không; nếu cấp lại thì có đủ điều kiện cấp theo đúng quy định pháp luật hay không; với những sổ hồng đang được chủ nhà thế chấp ngân hàng vay vốn thì phải xử lý như thế nào; bao giờ thì sẽ cấp lại cho chủ nhà; quyền lợi của người mua nhà ra sao… Trả lời những câu hỏi như vậy thực tế là rất khó và phức tạp, thậm chí không thể giải quyết được. Một loạt hệ quả phát sinh từ việc thu hồi sẽ tiếp tục xảy ra, trong đó quyền lợi của người mua nhà khó được bảo vệ một cách đúng mực. Và đây chính là hệ lụy của việc thu hồi giấy chứng nhận thiếu cơ sở.

Tôi tin rằng, bài học này sẽ là kinh nghiệm cho các địa phương và cơ quan khác, để không tái diễn và lặp lại việc thu hồi sổ hồng kiểu như Hà Nội đang làm, làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua nhà và tạo nên sự bức xúc lớn trong dư luận.

* PV: Theo ông, cần xử lý trách nhiệm của các bên liên quan như thế nào trong việc để xảy ra vụ việc khiến người dân “khóc dở, mếu dở” như trên?

– Ông Hà Huy Phong: Tôi được biết, hiện Sở TN&MT Hà Nội đã tạm dừng việc thu hồi “sổ hồng” của người dân. Nhưng theo tôi, có lẽ Sở TN&MT Hà Nội cần thu hồi lại quyết định của mình, trả lại nguyên trạng cho giấy chứng nhận như trước thời điểm có quyết định thu hồi. Việc xử lý sai phạm vẫn cần tiến hành, nhưng cần đúng đối tượng và đúng quy định. Không nên vì việc thu hồi giấy chứng nhận mà dừng việc xử lý sai phạm.

Những sai phạm của chủ đầu tư cần được chỉ rõ và cần phải được xử lý một cách nghiêm khắc. Không chỉ xử lý về mặt hình sự với người đứng đầu doanh nghiệp, mà cần áp dụng triệt để hơn các biện pháp khắc phục hậu quả theo đúng quy định của pháp luật về xử lý hành chính. 

Mặt khác, trong sự việc này, theo tôi, có phần “tiếp tay” của một bộ phận cán bộ trong các cơ quan chức năng trong quá trình thẩm định và phê duyệt dự án, thanh tra và cơ quan quản lý chuyên ngành, chính quyền địa phương, bởi sai phạm của chủ đầu tư đã xảy ra trong thời gian dài mà không bị phát hiện, xử lý kịp thời. Tuy nhiên, tôi chưa thấy cá nhân, tổ chức nào bị xử lý trách nhiệm liên quan đến các sai phạm của chủ đầu tư. Trong khi đó, người mua nhà là người không có lỗi thì lại phải gánh hậu quả và chịu thiệt.

Để hạn chế tình trạng tương tự như trên có thể tái diễn trong thời gian tới, theo tôi, giải pháp căn cơ nhất là phải thắt chặt quản lý từ khâu thẩm định, kiểm tra và giám sát, cũng như quá trình xử lý vi phạm của các chủ đầu tư dự án, xử lý nghiêm các cá nhân, tổ chức trong chính các cơ quan chức năng có hành vi vi phạm…

  * PV: Xin cảm ơn ông!  Diệu Thiện (thực hiện)