Tư vấn chuyển nhượng dự án

Chuyển nhượng dự án có thể tiếp cận theo hướng chuyển nhượng toàn bộ tài sản thuộc dự án, hoặc chuyển nhượng cổ phần Công ty quản lý dự án.

Chuyển nhượng dự án cần đáp ứng điều kiện gì

Điều kiện chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư

Theo Điều 45 Luật đầu tư 2014 thì Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện:

Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật Đầu tư;

Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng DA gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

Điều kiện chuyển nhượng dự án theo luật chuyên ngành.

Dự án trong các lĩnh vực chuyên ngành khác nhau thì sẽ cần phải đáp ứng các điều kiện khác nhau. Do đó, khi tìm hiểu quy định về CNDA, bạn nên tìm hiểu kỹ các quy định của luật chuyên ngành, đặc biệt là các dự án có sử dụng đất.

Dưới đây là điều kiện chuyển nhượng dự DA kinh doanh bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án bất động sản được CN phải có các điều kiện sau:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án CN đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp CN toàn bộ DA đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Bên cạnh điều kiện chuyển nhượng áp dụng đối với chính dự án, thì trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bên mua và bên bán cũng cần đáp ứng một số điều kiện nhất định. Cụ thể

– Điều kiện bên bán: Chủ đầu tư CN đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án CN.

– Điều kiện bên mua: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Kinh nghiệm tư vấn chuyển nhượng dự án

Về mặt lý thuyết, chúng ta thường nói về việc CNDA. Tuy nhiên, trên thực tế, việc CNDA đúng nghĩa của luật sẽ không dễ dàng, đặc biệt là dự án có sử dụng đất, dự án kinh doanh bất động sản. Bởi để đáp ứng đầy đủ điều kiện để có thể chuyển nhượng DA là một vấn đề khó khăn và nếu chủ đầu tư đáp ứng hết mọi điều kiện thì lại không có nhu cầu CN.

Do vậy, thông thường thì các bên sẽ tiếp cận theo hướng CN tài sản dự án hoặc CN cổ phần trong Công ty quản lý dự án.

Lưu ý rằng, trong một số trường hợp, thì kể cả việc CN cổ phần trong Công ty quản lý dự án cũng gặp vướng mắc bởi quy định phải đăng ký biến động đất, ký lại hợp đồng thuê đất …. Do đó, cần có giải pháp cụ thể, dựa trên thông tin chính xác của dự án đầu tư.

Trong quá trình cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật cho các nhà đầu tư, các Luật sư tại Công ty Luật Inteco đã tích lũy và rút ra nhiều bài học kinh nghiệp và giải pháp để có thể khắc chế được những khó khăn nhằm hiện thực hóa việc CNDA.

Các bước cần thực hiện khi chuyển nhượng dự án

Trước hết, bên bán cần thẩm định lại toàn bộ hồ sơ pháp lý và hồ sơ tài chính của dự án để xác định mức độ đáp ứng điều kiện, rủi ro pháp lý và rủi ro kinh doanh có thể xảy ra khi bán. Với kinh nghiệm của chúng tôi, nếu bên bán không thực hiện thì bên mua cũng sẽ yêu cầu thực hiện và khi đó, giá bán có thể bị đánh tụt xuống bởi hồ sơ dự án không hoàn hảo.

Hãy chuẩn bị một món hàng thật sự hoàn hảo cả về hình thức lẫn nội dung trước khi trao nó cho khách hàng để nhận lại giá trị tương xứng.

Thứ hai: Thực hiện các thủ tục một cách chỉn chu và phù hợp với quy định của pháp luật.

Doanh nghiệp Việt Nam có thói quen làm tắt và mọi việc được quyết định trên bàn tiệc. Tuy nhiên, kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn pháp luật, chúng tôi khuyên rằng, nên cảnh giác với bất kì sự cẩu thả và chủ quan nào, bởi rất nhiều dự án đã bị bế tắc và thậm chí bị thu hồi chỉ vì mang đi chuyển nhượng.

Hoặc hậu quả xấu khác có thể xảy ra là tranh chấp giữa hai bên sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Trên đây là một số vấn đề về CNDA. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn thêm, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi.