Rủi ro từ việc mua bán bất động sản ‘hai giá’

Lách luật bán BĐS “hai giá”
Thời gian gần đây, trên thị trường BĐS đang nở rộ tình trạng bán nhà “hai giá” ở hầu hết các phân khúc của thị trường, từ căn hộ chung cư, biệt thự liền kề đến đất nền phân lô… Tức là, giá bán BĐS thực tế cao hơn giá ghi trên hợp đồng mua bán. Ví dụ, giá thật của một căn hộ chung cư bán 3 tỷ đồng, nhưng trong hợp đồng mua bán chỉ ghi 2 tỷ đồng, phần chênh còn lại được CĐT và khách hàng tự thỏa thuận bên ngoài hợp đồng mua bán dưới nhiều hình thức khác nhau.
Bình luận về thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, đây là hiện tượng tồn tại khá phổ biến trên thị trường BĐS, hiện tượng này đi đôi với hiện tượng hạch toán “hai sổ” trong các doanh nghiệp (DN). Theo đó, giá ảo ghi trên hợp đồng và các báo cáo khai báo với cơ quan nhà nước thường thấp hơn giá bán thực tế từ 20 – 30% hoặc thậm chí nhiều hơn, còn phần chênh lệch giá đó được hạch toán vào sổ sách nội bộ. Mục đích của việc làm này nhằm đạt được cái lợi trước mắt là đôi bên (CĐT và người mua nhà) cùng được hưởng lợi, người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng, CĐT bớt phải đóng thuế.
Tuy nhiên, theo ông Châu, đây là việc làm cần phải phê phán, vì mọi hành vi lách thuế, né thuế gây thất thu ngân sách nhà nước đều là những hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Bởi, theo quy định tại Luật Quản lý thuế thì người nộp thuế có nghĩa vụ: Khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế. Đồng thời, Luật Quản lý thuế quy định các hành vi vi phạm pháp luật về thuế của người nộp thuế gồm khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn; trốn thuế, gian lận thuế.
Đồng quan điểm trên, chia sẻ từ góc độ DN, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, uy tín, thương hiệu của mỗi DN BĐS không chỉ được tạo dựng từ những sản phẩm có chất lượng, dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt, mà còn được đánh giá ở những khía cạnh khác như vấn đề đạo đức trong kinh doanh, ý thức chấp hành tuân thủ các quy định của pháp luật, trong đó có pháp luật về thuế… Bởi vậy, những chiêu trò lách thuế của các DN khi bị các cơ quan chức năng phát hiện, xử lý sẽ làm “mất điểm” rất lớn của DN đối với người tiêu dùng, cũng như uy tín, thương hiệu của DN trên thị trường. 
Ngoài ra, tư duy làm ăn chộp giật trên của một bộ phận không nhỏ các DN trên thị trường đang tạo ra một thị trường BĐS thiếu minh bạch, lành mạnh ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Nhìn từ góc độ luật pháp, luật sư Hà Huy Phong – Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, việc CĐT và khách hàng “bắt tay” nhau mua bán BĐS “hai giá”, thực chất là một hành vi vi phạm pháp luật, nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả hai phía nếu bị các cơ quan chức năng phát hiện, xử lý.
Về phía CĐT, hành vi trốn thuế có thể bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trước hết, về mặt hành chính, theo quy định tại Luật Quản lý thuế thì hành vi “Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán” có thể bị áp dụng chế tài “nộp đủ số tiền thuế theo quy định và bị phạt từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn”.
Về mặt hình sự, theo quy định tại Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015, pháp nhân có hành vi: “Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán” trốn thuế với số tiền từ 200 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.
Đối với người mua nhà, theo ông Phong, bên cạnh chế tài hành chính và hình sự áp dụng đối với hành vi trốn thuế, người mua nhà có thể chịu nhiều rủi ro khác về mặt kinh tế. Ví dụ, khi xảy ra tranh chấp, hoặc hợp đồng mua bán nhà giữa CĐT và khách hàng vì một lý do nào đó bị tòa án tuyên vô hiệu, thì giá trị trên hợp đồng có thể sẽ là cơ sở để xác định giá trị tài sản khi tính toán tiền bồi thường. Tức là, người mua nhà chỉ có thể được bồi thường số tiền đã ghi trên hợp đồng, còn số tiền chênh được thỏa thuận bên ngoài hợp đồng sẽ bị mất trắng do không có căn cứ pháp lý nào chứng minh. 
Trước thực trạng trên, để hạn chế, ngăn chặn, theo ông Phong đòi hỏi một loạt các giải pháp có tính đồng bộ như hoàn thiện quy định pháp luật về kê khai giá của các CĐT dự án BĐS, xây dựng các công cụ để quản lý thu nhập của người dân, xây dựng cơ chế thanh toán không dùng tiền mặt, cũng như cần có những chế tài bắt buộc việc thanh toán các giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng BĐS…
Đặc biệt, các cơ quan chức năng có liên quan cần tăng cường các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện sai phạm và xử lý nghiêm, triệt để các sai phạm để tạo hiệu ứng răn đe…. Diệu Thiện