Hợp đồng thuê nhà và những điều cần biết

Hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, và là loại hợp đồng phổ biến và được sử dụng nhiều trong đời sống hiện nay.

Chính vì sự thông dụng của nó mà đã xuất hiện nhiều mẫu hợp đồng thuê nhà trên mạng Internet cũng như truyền tay nhau giữa những người có nhu cầu. Nếu bạn chưa có để tham khảo thì có thể sử dụng một số mẫu hợp đồng của của chúng tôi trong link để kèm dưới bài viết này.

Bản chất pháp lý của hợp đồng thuê nhà?

Bản chất pháp lý của quan hệ thuê nhà là sự dịch chuyển quyền sử dụng tài sản là nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định. Như vậy, trong quan hệ thuê nhà, không có sự dịch chuyển về quyền sở hữu nên chủ sở hữu vẫn nắm giữ quyền sở hữu. Đặc điểm pháp lý này giúp phân biệt quan hệ thuê nhà với quan hệ chuyển nhượng nhượng nhà ở.

Từ bản chất pháp lý này đặt ra một số vấn đề trong quan hệ thuê nhà như sau:

Thứ nhất, trong quan hệ thuê nhà, luôn luôn tồn tại yếu tố thời hạn thuê. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận với nhau, có thể 1 năm hoặc 10 năm. Pháp luật không có quy định cụ thể về thời hạn thuê tối thiểu hoặc tối đa, nhưng xét về mặt logic, thời hạn thuê không thể kéo dài quá thời hạn tồn tại của ngôi nhà.

Thứ hai, chính vì sử dụng có thời hạn nên bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả lại ngôi nhà cho bên cho thuê sau khi hết thời hạn. Nghĩa vụ hoàn trả lại này đặt ra một số vấn đề pháp lý tiếp theo, là nghĩa vụ của các bên trong việc xác định giá trị và hiện trạng tài sản tại thời điểm bàn giao từ bên cho thuê sang bên thuê; và nghĩa vụ hoàn trả nguyên trạng từ bên thuê sang bên cho thuê (trừ các hao mòn tự nhiên). Do đó, khi soạn thảo hợp đồng thuê nhà, người soạn thảo cần thiết kế cấu trúc hợp đồng một cách hợp lý để đảm bảo hợp đồng có các điều khoản về việc bàn giao khi mới thuê và hoàn trả sau khi hết thời hạn thuê.

Đặc điểm của tài sản hữu hình là giá trị sử dụng của nó bị hao mòn theo thời gian, cũng như chất lượng công trình có xu hướng xuống cấp sau một quá trình sử dụng. Do đó, nếu các bên không có những thỏa thuận cụ thể, có nguy cơ phát sinh tranh chấp do vấn đề hiện trạng thiết kế nội thất bên trong của ngôi nhà và chất lượng của nó.

Về vấn đề này, các bạn có thể tham khảo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý”.

Đối với những hợp đồng cho thuê nhà có giá trị lớn, các bên có xu hướng thiết kế các nghĩa vụ liên quan đến biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên thuê, như các điều khoản về đặt cọc và hoàn trả tiền cọc.

Thứ ba, do quyền sở hữu không dịch chuyển nên bên cho thuê vẫn còn có những quyền cơ bản đối với tài sản cho thuê, nên có thể dẫn tới hệ quả là bên cho thuê có thể có những hành động xâm phạm vào quyền độc lập sử dụng và quyền riêng tư của bên thuê. Do đó, trong hợp đồng thuê nhà, kinh nghiệm soạn thảo hợp đồng là cần phải có các quy định làm rõ quyền của bên cho thuê và nghĩa vụ của bên cho thuê trong việc đảm bảo quyền sử dụng và quyền riêng tư của bên thuê. Ví dụ: trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được quyền đi vào và sử dụng tài sản nếu không có sự cho phép và có mặt của bên thuê.

Thứ tư, do bên thuê sử dụng tài sản có thời hạn nhưng quyền sở hữu vẫn thuộc về bên cho thuê nên có khả năng tài sản sẽ được chuyển quyền sở hữu cho một bên thứ ba khác khi thời hạn cho thuê vẫn chưa chấm dứt. Trong trường hợp này, quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê có thể bị xâm phạm nên bên mua lại ngôi nhà cố tính có các hành vi đe dọa đến quyền sử dụng ổn định của bên thuê. Do đó, trong hợp đồng thuê nhà, các bên cần có các thỏa thuận cụ thể về vấn đề tiếp tục giữ quyền thuê và tiếp tục sử dụng trong trường hợp bên cho thuê chuyển nhượng nhà cho bên thứ ba khác. Trong điều khoản này, các bên cần quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê trong việc thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng nhà về việc tiếp tục duy trì nghĩa vụ cho thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà mà bên chuyển nhượng đã ký với bên thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa những chủ thể nào?

Chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà là chủ sở hữu hoặc tổ chức, cá nhân có quyền cho thuê do chủ sở hữu cấp. Như vậy, không chỉ riêng chủ sở hữu mới có quyền cho thuê mà người không phải chủ sở hữu cũng có quyền cho thuê nếu được chủ sở hữu đồng ý với việc đó.

Điều 475, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Điều này có thể hiểu rằng, bên cho thuê có thể là cá nhâ, tổ chức đã thuê lại nhà từ chủ sở hữu để cho thuê lại. Do vậy, trong hợp đồng, các bên cần có quy định rõ ràng về vấn đề này. Các bên có thể có những quy định ngăn cấm việc cho thuê lại hoặc cho phép cho thuê lại.

Đối với bên thuê, thông thường sẽ là bên sử dụng nhà. Tuy nhiên, bên thuê có thể thuê nhà để một bên thứ ba khác sử dụng (Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba). Ví dụ: bố mẹ kí hợp đồng thuê nhà cho con ở trong quá trình học đại học.

Kinh nghiệm soạn thảo hợp đồng của chúng tôi, là cần thiết kế các quy định một cách rõ ràng về chủ thể trực tiếp sử dụng tài sản thuê nếu bên thuê không phải là bên sử dụng, để tránh trường hợp bên cho thuê viện lý do người sử dụng không phải là bên thuê để có những hành động can thiệp tới khả năng sử dụng tài sản.

Nguồn luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở

Một trong những vấn đề căn bản trong quan hệ pháp luật là nguồn luật điều chỉnh quan hệ, với nội dung của nó là xác định các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong các quy phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 472, Bộ Luật xây dựng 2015, “Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Như vậy, bên cạnh các nội dung chung của một giao dịch thuê tài sản, thì hợp đồng thuê nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở và các văn bản khác có liên quan.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, đối với những nội dung mà các bên không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thì sẽ tham chiếu tới các quy định pháp luật trong nguồn luật điều chỉnh để áp dụng.

Vấn đề mục đích sử dụng trong hợp đồng thuê nhà

Hiện không có quy định pháp luật cụ thể giải nghĩa khái niệm “nhà”. Tuy nhiên, Luật Nhà ở có các định nghĩa rõ ràng về “Nhà ở”, “Nhà chung cư”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà ở thương mại”. Theo quy định tại khoản 1, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Trong thực tiễn, khái niệm nhà thường được hiểu đồng nhất với nhà ở. Do đó, hợp đồng thuê nhà thường được hiểu là hợp đồng thuê nhà ở.

Điều 11, Luật Nhà ở quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở là phải “Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định”. Do đó, khi thuê nhà và kí kết hợp đồng thuê nhà, các bên cần ghi rõ mục đích thuê, sử dụng nhà để làm cơ sở thực hiện. Nếu bên thuê sử dụng không đúng mục đích, có thể dẫn tới những hậu quả pháp lý mà bên cho thuê có thể phải gánh chịu trước pháp luật. Bên cạnh đó, việc bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích có thể là căn cứ để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường.

Trên thực tế, các công trình nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại là biệt thự thường được cho thuê để sử dụng mục đích kinh doanh (quán ăn, quán photo …) hoặc sử dụng làm văn phòng. Rõ ràng, việc này có dấu hiệu vi phạm quy định của Luật Nhà ở, nhưng do yếu tố quản lý Nhà nước chưa chặt chẽ nên những tồn tại như vậy vẫn không bị xử lý theo đúng quy định.

Có nên sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà hay không?

Mẫu hợp đồng thuê nhà tồn tại khá nhiều trên internet và bạn hoàn toàn có thể tải về để nghiên cứu, tham khảo trước khi quyết định sử dụng. Việc tận dụng các mẫu hợp đồng này có thể giúp cho các bên tiết kiệm thời gian và chi phí xuất phát từ việc đàm phán và soạn thảo hợp đồng.

Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà, cần lưu ý một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, cần xác định đúng loại tài sản tương tự, tránh trường hợp sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà chung cư cho nhà ở liền kề.

Thứ hai, cần biết cách tùy biến và sửa đổi những nội dung cần thiết phù hợp với thực tiễn giao dịch giữa các bên. Việc copy một cách máy móc các quy định từ mẫu hợp đồng từ nguồn internet có thể tạo ra những bất lợi cho các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, thậm chí dẫn tới làm hợp đồng bị vô hiệu.

Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng không?

Theo quy định tại khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở 2014 “Đối với trường hợp ……………cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà không buộc phải công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu. Theo quan điểm của cá nhân tôi, các bên nên thực hiện việc công chứng hợp đồng để đảm bảo hiệu lực pháp lý và thuận tiện trong quá trình giải quyết tranh chấp (nếu phát sinh).

Tải về: Mẫu hợp đồng thuê nhà